Entrevista do VP Frederico Correia Lima publicada no jornal Estado de Minas de 09.05.2013 sobre o Valor do Imóvel
O valor do imóvel
Antes da compra, o bem deve ser avaliado por profissional tecnicamente capaz e sem interesse na negociação
Publicação: 09/05/2013 04:00
Para a maioria dos brasileiros, comprar um imóvel é a concretização de um sonho. E um investimento tão importante não pode ser negligenciado. Na hora de escolhê-lo é fundamental estar atento a problemas que desvalorizam o imóvel. Para evitar dores de cabeça no futuro, é recomendado recorrer ao trabalho de um engenheiro avaliador, um profissional que não tem nenhum interesse na negociação e que detém o conhecimento técnico do assunto. Ele faz uma avaliação técnica levando em conta uma série de critérios para ter certeza e determinar o correto valor de mercado do imóvel. O que se ganha com isso é, principalmente, segurança, uma vez que o bem será conceituado a partir de métodos apropriados.
Para avaliação de imóveis urbanos, o profissional deve atender a norma nacional da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) NBR 14.653, buscando informações de mercado mais semelhantes ao bem que será analisado. Os dados pesquisados são analisados por meio de inferências estatísticas ou outras formas como as Redes Neurais Artificiais, que são técnicas computacionais de alta inteligência.
Durante a vistoria no imóvel são observadas suas características e o estado de conservação de todos os sistemas que compõem a edificação, tais como o elétrico e o hidráulico, além da estrutura. O profissional de engenharia avalia se os materiais utilizados na construção são duráveis e se a edificação apresenta vícios construtivos, ou seja, falhas que o tornam impróprio para o uso, ou diminuem sua durabilidade e desempenho. Entre elas estão fissuras, trincas, rachaduras, infiltrações, vazamentos, irregularidades nas instalações e fraturas derivadas de problemas com obras na vizinhança. A identificação de eventuais problemas de manutenção e a necessidade de reformas causam uma desvalorização precoce.
Também é importante observar se existem novas tecnologias e instalações que representam algum diferencial no mercado, como reaproveitamento da água e a utilização da energia solar. Esses itens no futuro não serão considerados apenas como alternativas, eles se tornarão um padrão tendo em vista a economia no longo prazo e o aumento da conscientização e respeito aos recursos naturais renováveis.
Além desse detalhamento, a avaliação auxilia na identificação de características relevantes relacionadas à localização do imóvel. Entre os fatores que influenciam na variação do valor estão a proximidade de locais como shopping, parques, regiões inseguras, avenidas, comércio local, nível de ruído em horários alternados, intensidade do trânsito, acessibilidade e disponibilidade de transportes públicos na redondeza. Com a análise dos dados, o engenheiro avaliador informa ao interessado – seja ele comprador ou vendedor – quais são as vantagens e desvantagens do imóvel em relação ao mercado e quanto cada uma delas impacta, positiva ou negativamente, no preço.
O resultado do trabalho é entregue em um documento denominado Laudo de avaliação, que inclui o valor mais adequado do imóvel, a descrição de cada item vistoriado e os cálculos realizados, para que outros profissionais possam verificar a coerência da análise. Nele também constam as ressalvas importantes, como problemas relativos ao registro e conformidade do empreendimento junto aos órgãos responsáveis, por exemplo. O laudo serve como referência na hora da negociação de compra e venda e também para outros fins como locação, atualização de valor ativo, definição de valor em risco para seguro, garantias hipotecárias, desapropriação, indenizações, partilha de bens, entre outros.
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