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O Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea) vem a p\u00fablico defender as atribui\u00e7\u00f5es dos engenheiros avaliadores de im\u00f3veis, tendo em vista recente declara\u00e7\u00e3o de representante da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Normas T\u00e9cnicas (ABNT) sobre avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, em evento realizado pelo Conselho de Corretores de Im\u00f3veis, em julho passado.<\/p>\n
Na ocasi\u00e3o, o representante da ABNT apresentou vis\u00e3o equivocada de que o trabalho opinativo do corretor \u00e9 similar ao trabalho t\u00e9cnico do engenheiro.<\/p>\n
J\u00e1 existe uma norma t\u00e9cnica vigente, composta por sete partes, denominada ABNT NBR 14.653, que trata da avalia\u00e7\u00e3o de bens. Ela descreve justamente os m\u00e9todos avaliat\u00f3rios e procedimentos para fins de uma avalia\u00e7\u00e3o. Entre os m\u00e9todos descritos est\u00e1 o M\u00e9todo Comparativo Direto de Dados de Mercado, cuja finalidade principal \u00e9 a determina\u00e7\u00e3o do valor de mercado. Os procedimentos e m\u00e9todos para o c\u00e1lculo do valor de mercado e outros tipos de valores e custos j\u00e1 est\u00e3o expressos no texto normativo, n\u00e3o fazendo qualquer sentido haver duas normas t\u00e9cnicas para o mesmo assunto, qual seja a defini\u00e7\u00e3o de valor.<\/p>\n
Cabe esclarecer ainda que a Lei 5.194\/1966, no seu art. 27, al\u00ednea f, concede ao Confea baixar e fazer publicar as resolu\u00e7\u00f5es previstas para regulamenta\u00e7\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o da referida Lei. \u00a0Dessa legisla\u00e7\u00e3o resulta a Resolu\u00e7\u00e3o 345\/1990, que atribui compet\u00eancia exclusiva aos engenheiros para avalia\u00e7\u00f5es e per\u00edcias de im\u00f3veis, m\u00f3veis e ind\u00fastrias.<\/p>\n
Por outro lado, a Lei 6.530\/78 define como compet\u00eancia dos corretores de im\u00f3veis exercer a intermedia\u00e7\u00e3o na compra, venda, permuta e loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, podendo, ainda, opinar quanto \u00e0 comercializa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n
Aqui est\u00e1 a principal diferen\u00e7a entre as duas atividades profissionais: m\u00e9todos e crit\u00e9rios avaliat\u00f3rios s\u00e3o de natureza estritamente t\u00e9cnica; n\u00e3o sendo, portanto, de car\u00e1ter opinativo.<\/p>\n
O exerc\u00edcio profissional do engenheiro avaliador \u00e9 fundamentado em s\u00f3lidos conhecimentos de regress\u00f5es lineares, processos estat\u00edsticos, engenharia econ\u00f4mica, geoprocessamento e uso adequado de ferramentas de georreferenciamento. Enquanto o trabalho subjetivo dos corretores de im\u00f3veis \u00e9 feito ao arrepio da NBR 14.653, a qual define avalia\u00e7\u00e3o de bens, de seus frutos e direitos como \u201can\u00e1lise t\u00e9cnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econ\u00f4mica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condi\u00e7\u00f5es limitantes\u201d.<\/p>\n
A engenharia de avalia\u00e7\u00f5es \u00e9 o conjunto de conhecimentos t\u00e9cnico-cient\u00edficos especializados, aplicados \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o de bens por engenheiros.<\/p>\n
Com base nessas t\u00e9cnicas espec\u00edficas, o engenheiro avaliador analisa as condi\u00e7\u00f5es f\u00edsicas da edifica\u00e7\u00e3o e todos os itens que interferem na habitabilidade e na seguran\u00e7a das constru\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
\u00c9 por ser pautado em metodologia cient\u00edfica que o laudo de avalia\u00e7\u00e3o de bens elaborado por engenheiro \u00e9 isento e, por isso, atende a in\u00fameras demandas judiciais, servindo, por exemplo, para certificar institui\u00e7\u00f5es financeiras do valor do im\u00f3vel em a\u00e7\u00e3o judicial, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, garantia e penhora ou hipoteca de terreno e benfeitorias de uso residencial, comercial ou industrial. O documento tamb\u00e9m \u00e9 exigido pelo poder p\u00fablico em casos de desapropria\u00e7\u00f5es ou para determinar o valor da base tribut\u00e1ria de IPTU e ITBI.<\/p>\n
O laudo fundamentado por engenheiro tamb\u00e9m est\u00e1 previsto em instru\u00e7\u00f5es normativas, resolu\u00e7\u00f5es e decretos de institui\u00e7\u00f5es como Receita Federal, Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria (Incra) e Instituto Nacional do Seguro Social (INSS).
\nIgualmente clara e expl\u00edcita \u00e9 a Resolu\u00e7\u00e3o n\u00ba 4.271, do Banco Central, que trata de crit\u00e9rios de concess\u00e3o de financiamento imobili\u00e1rio e, em seu artigo 1\u00ba, determina que \u201ca avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel deve ser efetuada por profissional que n\u00e3o possua qualquer v\u00ednculo com a \u00e1rea de cr\u00e9dito da institui\u00e7\u00e3o concedente ou com outras \u00e1reas que possam implicar conflito de interesses\u201d.<\/p>\n
Compreende-se, ent\u00e3o, que o profissional que comercializa o im\u00f3vel n\u00e3o pode ser o mesmo que avalia o patrim\u00f4nio em quest\u00e3o, exatamente por ser parte interessada na transa\u00e7\u00e3o comercial. Da\u00ed tamb\u00e9m o motivo de os corretores n\u00e3o serem habilitados para engenharia de avalia\u00e7\u00f5es, o que parece \u00f3bvio a come\u00e7ar pela nomenclatura da atividade.<\/p>\n
Diversas decis\u00f5es judiciais inclusive desabilitam os corretores da avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, seja por aus\u00eancia de qualifica\u00e7\u00e3o, por n\u00e3o realizar o trabalho \u00e0 luz dos predicados da legisla\u00e7\u00e3o ou por reconhecer que a atividade demanda conhecimento t\u00e9cnico e, por isso, \u00e9 atribui\u00e7\u00e3o pertencente aos engenheiros.<\/p>\n
Logo, n\u00e3o \u00e9 coerente uma institui\u00e7\u00e3o respeitada internacionalmente por prover a sociedade de conhecimento sistematizado \u2013 como \u00e9 a ABNT \u2013 querer transmutar um laudo t\u00e9cnico-cient\u00edfico em um normativo de caracteriza\u00e7\u00e3o subjetiva e opinativa.
\nDiante da recente incorre\u00e7\u00e3o da ABNT, o Confea refor\u00e7a neste momento a necessidade de um novo di\u00e1logo ainda mais franco e aberto com a associa\u00e7\u00e3o, a fim de evitar retrocessos e preju\u00edzos para sociedade, profissionais e institui\u00e7\u00f5es.<\/p>\n